到今天，我们大概都明白了一个道理，房价的涨跌不是一个道德问题，而是一场预期游戏和周期游戏。
所谓的预期，是你对中国经济增长和城市化进程的判断。
面对过去黄金十年的房价如男人房事喷了派唎森般迅速崛起，性致勃勃，如今依然到达泡沫的顶点，虽然在过去的几年里，不乏有睿智的经济学者预测房价即将下跌，有些大胆的同学，甚至给出了崩盘的具体时间节点，为此，他们动用了很多西方的理论，比如人口红利理论、中等收入陷阱理论、大城市病理论等等。
但是，现实比理论要诡异得多，如今，这些专家都已经木化成了“砖家”。究其原因，是他们对预期的判断产生了偏差。
中国房价泡沫破灭的前提，首先是人民币泡沫的破灭，最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现，则取决于两个改革的失败，第一是产业经济转型的失败，第二是社会制度改革对经济改革的反制。
所谓的周期游戏，是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。
中国当今排名前十的房地产开发商，无一不是周期游戏的高手。在经济低迷和宏观调控时期，他们大胆从政府手中低价吸纳土地，形成财务上的高杠杆性，而在经济复苏及货币宽松时期，则快速出售，积累现金，等待下一轮紧缩周期的到来。
在过去的二十年里，中国的宏观景气以四到五年为一个调控周期，而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。
我们常常看到一个景象，很多开发商的财务杠杆用得非常激进——他们肯定是当今世界上最激进的杠杆使用者，是所有行业里负债率最高的，可是却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血，野蛮壮大。其实，这正是周期的秘密。
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发表于 2016-6-20 15:15:10
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