1、辐射区域和硬件条件：市政府规划版图上可以基本看得出来，万象城基本处于东盟使馆区和凤岭区域核心区域，区域居民消费能力强劲，也是南宁当地最具活力的消费群体，同时东西方向已经发展成熟，南北两向依然具备发展潜力，大部分高档社区依然在建和规划当中。而且根据规划，地铁站将直接与万象城B1对接，这一点如果成真，将具备其他商场无可匹敌的优势，而且以目前招商情况来看，总体非常理想，顾客消费群体辐射功能可以扩大至全区。如果仅仅依靠风岭板块消费群体，万象城几乎不可活。硬件条件是万象城最为得天独的地方，内在设计完全与杭州、深圳等地华润中心完全一致，其体量是全部华润商业地产里面最大的，达到28万平米，可以说是巨无霸。而且内在层叠错落式设计极大拓宽视野，内在层高和通道间距非常大气，吊顶设计感极强，通道设计为从大门向内纵深呈箭头形，这也是比较符合大型高档商业项目设计，动线设计很流畅，能让人来回溜达逛街，而且不容易产生视觉疲劳。
2、市场定位：涵括中高低消费群体、时尚兼精致的生活品质。大品牌如普拉达、拉夫劳伦等第一次进入南宁这些国际一线先不说。揽括的消费人群虽然也有中低消费群体，但是依然不失品质。从本土化饮食品牌三品王、阿童木之流也做了品牌VI设计就可以明了，其对部分小型商品入驻的条件要求比较高，这对于商家的有效控制可以让整个MALL虽然囊括了各类消费层次，但是不缺乏品质。基本上可以与当地消费水平契合。
3、品牌组合：目前从品牌号召力来看，先说百货：首先东独有品牌如普拉达、卡地亚、范思哲、克莱利亚尼、夏姿-陈和拉夫劳伦和部分重合的阿玛尼、古驰、BOSS、伯爵等品牌来看，顶级奢侈品品牌并不亚于梦之岛购物中心，对于这个区域的高端消费群体基本可以满足。时尚类服饰H&M、优衣库、NOVO针对快速时尚类基本分布于二三楼，对于年轻人是一个非常好的选择，如果这些都不可满足，百盛就是一个有效补充。而各类充斥其间的类似于玛斯菲尔、马天奴国内一二线品牌分布于不同商场，基本上可以说是当地热销品牌。对于白领和中产家庭基本可以满足。而饮食方面：星巴克、喜多、四海一家、蕉叶、稻香、乌布、绿岛阳光等等不下30家食肆分布于各商场，适合商务宴请、家庭小宴、简餐等等，是应有尽有，从高到低，从外地到本地，从东方到西方，可以说餐饮招商及品牌选择万象功课做得很足，既有当地热门品牌，也有可以给本地带来新饮食概念的餐饮店。即便百货类未来不被看好，饮食类品牌依然会表现强劲。而其他类的玩的有真冰溜冰场和看的沃美影城，尤其是沃美影城，这是第二家引进沃的华润，从目前的爆棚的人气可以看出当地消费者对于沃美还是比较认可的（这与当前开业前两周低票价有关，还有待观察）。其他如珠宝、屈臣氏、苏宁电器、百盛也是很有效补充了其功能，而负一层O’LEE更是真正意义上的精品超市。总体品牌组合和功能完善上还算比较完整，也基本能副职其他城市的模式和品牌，同时也注重了融入当地市场的点，招商的思路比较清晰。
4、媒体推广。从微博南宁幸福里改名为南宁万象城·幸福里开始，我一路比较留意其推广期间的各类活动，其实这也是我认为华润最为成功的一点，华润置地进入南宁开发的时间不长，但是本次的宣传和推广在商业地产来说是一本教科书，我暂且简单罗列一下宣传一些活动：微博与当地比较受吹捧的和久联合互动、与950亲密合作、与沃美相辅想成；微电影比赛、摄影大赛、与中行联合进行短信宣传招揽会员、时尚先生评选、幸福里销售期间组织到深圳实地看样板间、开业前三个月报纸软文、路牌广告、万达LED动态短片、电台广播几乎是铺天盖地，无人不晓。而且手段包罗万象，针对不同层次选择不同渠道和不同策略，有动有静，而且互动性很强，参与度也很高，海陆空全方位宣传。推广团队的创意和手段恰到好处。宣传层次不高不低，有血有肉。
5、招商能力。华润中心全球招商议价能力不言而喻，有央企背景和全国商业地产模式作为后盾和支撑，国内一二线品牌必然趋之若燕，针对国际一二线品牌的议价筹码远胜部分传统百货商场。
6、商业模式转变不可逆。目前零售百货业向超大型购物中心发展的模式以及精品主题式百货连锁模式方向发展是肯定的，万象城在南宁出现的时机恰如其分。
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发表于 2012-9-20 10:54:29
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