简介（作者编辑）：知名地产集团写字楼建造指引.pdf
摘要（系统识别）：
龙湖集团写字楼建造指引2016版
指引使用说明
1.本指引用于指导龙湖地产新建商务写字楼产品的设计、建造。不适用SOHO,或者创意办公产品。
2.本指引执行标准分为标准值和建议值。标准值应当在产品开发中严格执行，建议值应结合实际条件，参考使用，对于偏离建议值应有合理分析和说明。
3.本指引既要求保证产品的规范性，同时不希望限制产品的创新性，研发过程中应结合项目具体定位，规划指标，成本约束等条件灵活使用。
4.本指引为2016版，由集团研发部牵头集团造价采购部，集团创新部写字楼中心联合制定并发布，发布时间2016.10.31
A
B
C
标准
甲A
甲B
甲C
备注
区位及配套
主要商务区或新城中心，周
次级商务区，周边有基本商
非核心商务区，周边配套待
边配套成熟
务配套
升级
交通便利，周边交通网络发达
市政交通
有不低于5条以下公交线路
交通便利，通达性较好
交通便利，通达性较好
临近地铁
产权形试
单一
分散
产品
国内外知名企业，如金融保
国内知名企业，如金融保险
定位
客户结构
险、专业服务，高新科技，
专业服务，高新科技、电
投资性产品，控制总价，满
电子通讯、制造业、能源。
子通讯、制造业、能源、医
足当地中小企业，微创企业
药，贸易零售等
租用
交通较便利，商务配套较齐
齐全。楼宇形象，品质优
小单位分隔出售，主要集中
客户需求
良，能代表企业形象。租赁
全。产品形象佳，租赁面积
销售/租赁单元划分以
多为200,400,600，少数
在50-300，尽量避免超过
面积较大，能满足总部动公
当地市场调研为准
需求
半层，整层
300的销售单元
物业管理
国际知名物业管理公司
国内知名物业管理公司
当地物业管理公司
建筑规模
超过50000平方米
超过30000平方米
超过20000平方米
地上办公建筑面积，不
含地下设备机房
产品应临近城市主干道或灰
品应临近城市主干道或次
产品应临近城市次干道，较
在综合体项目中，写字
场地位置
干道，优秀的可达性，建筑
干道，优秀的可达性，建筑
形象在城市干道上，清晰可
好的可达性，建筑形象在城
楼应根据产品级别选择
形象在城市干道上，清晰可
见辨识度高
见
市干道上，清晰可见
分配市政道路界面
人车分流，客货分流，交通
出入口远离外部拥堵路段，
人车分流，客货分流，交通
出入口远离外部拥堵路段，
人车分流，客货分流，交通
B级以上需要有专业交
规划
场地交通
在红线内减少车行对协公区
在红线内减少车行对协公区
的影响，必有有独立落客区
出入口远离外部拥堵路段
通顾问评估
设计
及港湾式停靠点。
的影响，宜有独立落客区
停车规模
需要引进交通顾问进行评估
满足当地停车指标要求。
满足当地停车指标要求。
B级以上需要有专业交
通顾问评估
卸货区应满足中型货车
应有卸货点，应设置在地
通行，停靠。B级以上
宜有卸货点，可以考虑地上
卸货规划
应有地下独立卸货区
下，可以与其他物业共用卸
或者地下卸货点
需要有专业交通顾问评
货点
估卸货区附近应设置
垃圾房
关键建议
标准层面积
应关注新消防规范对标
建议1500-2500平方米
建议1500-2000平方米
建议1200-2000平方米
准层的影响。
1-核心简/标准
建议值
≥80%
≥80%
≥82%
高低区分开计算，平均
层面积
值应满足要求
标准层使用率
走道)标准层
标准值
≥70%
≥70%
≥75%
高低区分开计算，平均
面积
值应满足要求
在前期无法明确便用面
积时刻用建筑面积出算
人员密度（建筑面积/使用面积）
标准值
15/11平方米
12/9平方米
10/7平方米
，当能明确使用面积应
用使用面积。本项参数
考虑新消规标准层面积
的扩大，进深可适当扩
办公进深（外墙至核心简距离）
建议值
8-15m
8-15m
8-15m
大。进深大租赁灵活性
大，但内侧采光通风
差，且梁高会增加。
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应由净高要求结合机电
标准层层高
关键标准
3.9-4.2m
3.8-3.9m
3.6-3.7m
选型，结构选型，架空
值
地板推导层高，如无特
殊原因，应选下值
理的常用值；《办公建
筑设计规范》根据动公
建筑分类，办公室的净
标准层净高
关键标准
筑不应低于2.70m;二
≥2.6m
值
≥2.8m
≥2.7m
类办公建筑不应低于
2.60m;三类动公建筑
不应低于2.50m。办
公建筑的走道净高不应
低于2.20m,贮藏间净
走廊宽度
关键标准
值
≥1.8m
1.8m
1.6m
《办公建筑设计规范》
走廊净高
标准值
22.6m
≥2.5m
≥2.4m
办公建筑的走道净高不
应低于2.20m。
销售型为砌块墙，持有型轻
轻质墙体满足消防，隔
办公与走道之间的隔墙
标准值
轻质墙体
质墙体
砌块墙
音的相应要求
办公单元之间的隔墙
标准值
轻质墙体
销售型为砌块墙，持有型轻
轻质墙体满足消防，隔
质墙体
砌块墙
音的相应要求
关键建议
持有型架空地板100-
销售型无架空地板，地面构
无架空地板，地面构造厚度
取决于周边客户市场需
办公区地面做法
值
150mm
造做法50mm,持有型架空
求；金融办公层地面架
地板100mm
50mm
空200-300mm
隔音要求
标准值
允许噪音级《45dB,分户墙
允许噪音级《50dB,分户墙
允许噪音级《55dB,分户墙
隔音标准》45dB
隔音标准》40dB
隔音标准》35dB
建筑
设计
关键建议
400-800平方米，2-3层。
300-600平方米，2层。大
200-400平方米，1-2层。
包括前台，休息区，展
首层大堂面积
值
大堂主入口处不得出现迎面
堂主入口处不得出现迎面柱
大堂主入口处不得出现迎面
示区，交通面积，不含
柱或墙。
或墙
柱或墙
门斗，电梯厅等面积
关键建议
大堂层高
值
2-3层挑空或>8m
2层挑空或>8m
1-2层挑高或>4m
首二层满足银行入驻要
求
大堂入口
覆盖至少双车道及入口人行
覆盖至少单车道及入口人行
设雨棚，室内外高差《
应同时注意雨棚对消防
建议值
步道(>1.5m),室内外高差
步道(>1.5m),室内外高差
20mm
扑救的影响
《20mm
《20mm
大堂
大堂门
建议值
旋转门+平开门；严寒，寒
旋转门+平开门；严寒，寒
平开门；严寒，寒冷地区应
冷地区应设门斗
冷地区应设门斗
设门斗
至少两名服务员值班的空
至少两名服务员值班的空
大堂内布置总服务台，保证
大堂商务配套
建议值
间，结合总服务台设会客等
间，结合总服务台设会客等
至少两名服务员值班的空
间，结合总服务台设会客等
候区，大堂内设ATM机位
候区，大堂内宜设ATM机位
置；应设快递暂存处，并有
置；宜设快递暂存处，并有
候区，大堂内宜考虑设ATM
独立出入口
独立出入口
机位置
速通门
建议值
设置速通门
宜设置速通门
不设置速通门
应结合物业管理方的诉
求
裙房商业
建议值
应配套便利店，咖啡店，银
宜配套便利店，咖啡店，银
与招商协调划铺。A级
行，商务餐厅等
行，餐厅等
无
以上配套商业应自持
其他
建议值
应设独立收发室，由后倾通
宜设独立收发室，由后倾通
应避免快递对大堂品质
道进入
道进入
无
的影响
A标应考虑地库电梯厅
车库梯换乘
标准值
从车库到大堂换乘
宜从车库上到大堂换乘
无换乘要求
智能刷卡系统，提供企
业高管直达办公的可能
双面≥3.3m(或2D)以上/
双面≥3.0m(或2D)以上/
进深满足规范要求。首层净
电梯厅
标准值
单面2.4m(或1.5D)以上
单面2.4m(或1.5D)以上
首层净高两层挑高，标准
首层净高不低于3.6m,标
高不低于3.6m,标准层同办
D为电梯轿厢深度
层同办公区净高
准层同办公区净高
公区净高
关键建议
梯配比1：4000-5000
梯配比1：4500-5500
梯配比1：5000-6000
B,C标超高层项目
电梯
值
≥1600kg的电梯
≥1600kg的电梯
≥1350kg的电梯
可参考梯配标准
客梯
五分钟输送能力12%；
五分钟输送能力11%；
五分钟输送能力10%；
其他项目执行此标准；
关键标准
平均间隔时间≤40s;出勤率
平均间隔时间≤50s;出勤率
平均间隔时间≤60s;出勤率
平均等候时间约为平均
80%
80%
80%
可隔时间的85%
超高层有设备层的写字
货梯
楼应核对电梯速度及荷
建议值
≥1600kg
≥1600kg
≥1350kg
载，满足消防要求和设
备层设备维护要求
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