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简介（作者编辑）：债市启明系列：存量房贷利率有可能下调吗？-20230220-中信证券-36页.pdf
摘要（系统识别）：
中信证券
存量房贷利率有可能下调吗？
CITIC SECURITIES
债市启明系列12023.2.20
中信证券研究部
核心观点
新发个人房贷利率持续下行，存量房贷利率调降的讨论愈发热烈。事实上，存量
房贷利率下调已有先例，但2008年下调利率的背景与现在的经济环境仍然存
在三大不同。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，
但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。我们认为，当前
暂时不急于下调存量房贷利率，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。
明明
调降存量房贷利率的话题再升温。近期新发个人房贷利率持续下行，引起
首席经济学家
了部分存量房贷消费者的关注，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。提
S1010517100001
前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端
收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率有利于降低居民
住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力也不能忽
视。
房贷利率话题的今昔对比：存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地
章立聪
产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下
资管与利率债首席
限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。然而
分析师
当前背景与2008年存在三大不同：①存量个人住房按揭贷款的体量有明显
S1010514110002
差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷
调整对于银行的整体影响较2008年会更重大；②严监管背景下，通过转按
揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的
概率较低；③当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策合作协同的
背景下，市场发展前景整体较为明朗。
余经纬
下调存量房贷利率面临挑战：一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率
大类资产配置首席
调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压
分析师
低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高
S1010517070005
出约40bps。如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps,商业银行年
利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，
方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷
利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空
间，引发新的不公。
存量房贷利率会下调吗？目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压
力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不能完全排除下调存
量房贷利率的可能性，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加
灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大
的经营压力。有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优
惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。
证券研究报告
请务必阅读正文之后第35页起的免责条款和声明
债市启明系列|2023.2.20
目录
调降存量房贷利率的话题再升温
3
房贷利率话题的今昔对比
.4
2008年房贷利率调整始末…
当前背景与2008年的三大不同.…
5
下调存量房贷利率面临挑战…
6
银行息差压力会制约存量房贷利率调整
6
方案设计复杂，落地难度大
存量房贷利率会下调吗？
8
市场回顾及观点.
可转债市场回顾…
可转债市场周观点.…
.11
风险因素
转债市场.…
插图目录
图1：新发个人住房按揭贷款利率(%)
3
图2：个人住房按揭贷款存量及占比（万亿元，%）
5
图4：2023年1月信贷投放情况（亿元）.6
图5：商业银行净息差(%)
图6：个人住房按揭贷款利率与贷款基准利率(%)
7
图7：按揭贷款较基准加点幅度以及当季新增规模（亿元，bs)
.7
表格目录
表1：房贷利率监管历史梳理4
表2：不同情况下存量按揭贷款利率下调对银行利息收入的影响（亿元）
表3：不同情况下存量按揭贷款利率下调对银行利息收入的影响(bs)
8
表4：市场概况
表5：行业涨跌幅榜.
12
表6：规模风格指数涨跌幅
12
表7：可转债市场…
表8：可转债个券涨跌幅情况
12
表9：可转债正股涨跌幅情况
23
请务必阅读正文之后的免责条款和声明
2
摘要（系统识别）：
中信证券
存量房贷利率有可能下调吗？
CITIC SECURITIES
债市启明系列12023.2.20
中信证券研究部
核心观点
新发个人房贷利率持续下行，存量房贷利率调降的讨论愈发热烈。事实上，存量
房贷利率下调已有先例，但2008年下调利率的背景与现在的经济环境仍然存
在三大不同。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，
但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。我们认为，当前
暂时不急于下调存量房贷利率，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。
明明
调降存量房贷利率的话题再升温。近期新发个人房贷利率持续下行，引起
首席经济学家
了部分存量房贷消费者的关注，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。提
S1010517100001
前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端
收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率有利于降低居民
住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力也不能忽
视。
房贷利率话题的今昔对比：存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地
章立聪
产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下
资管与利率债首席
限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。然而
分析师
当前背景与2008年存在三大不同：①存量个人住房按揭贷款的体量有明显
S1010514110002
差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷
调整对于银行的整体影响较2008年会更重大；②严监管背景下，通过转按
揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的
概率较低；③当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策合作协同的
背景下，市场发展前景整体较为明朗。
余经纬
下调存量房贷利率面临挑战：一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率
大类资产配置首席
调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压
分析师
低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高
S1010517070005
出约40bps。如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps,商业银行年
利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，
方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷
利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空
间，引发新的不公。
存量房贷利率会下调吗？目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压
力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不能完全排除下调存
量房贷利率的可能性，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加
灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大
的经营压力。有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优
惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。
证券研究报告
请务必阅读正文之后第35页起的免责条款和声明
债市启明系列|2023.2.20
目录
调降存量房贷利率的话题再升温
3
房贷利率话题的今昔对比
.4
2008年房贷利率调整始末…
当前背景与2008年的三大不同.…
5
下调存量房贷利率面临挑战…
6
银行息差压力会制约存量房贷利率调整
6
方案设计复杂，落地难度大
存量房贷利率会下调吗？
8
市场回顾及观点.
可转债市场回顾…
可转债市场周观点.…
.11
风险因素
转债市场.…
插图目录
图1：新发个人住房按揭贷款利率(%)
3
图2：个人住房按揭贷款存量及占比（万亿元，%）
5
图4：2023年1月信贷投放情况（亿元）.6
图5：商业银行净息差(%)
图6：个人住房按揭贷款利率与贷款基准利率(%)
7
图7：按揭贷款较基准加点幅度以及当季新增规模（亿元，bs)
.7
表格目录
表1：房贷利率监管历史梳理4
表2：不同情况下存量按揭贷款利率下调对银行利息收入的影响（亿元）
表3：不同情况下存量按揭贷款利率下调对银行利息收入的影响(bs)
8
表4：市场概况
表5：行业涨跌幅榜.
12
表6：规模风格指数涨跌幅
12
表7：可转债市场…
表8：可转债个券涨跌幅情况
12
表9：可转债正股涨跌幅情况
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