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简介（作者编辑）：“断供”如何影响下半年房地产复苏？ -房地产2022.pdf
摘要（系统识别）：
德邦证券
证券研究报告」宏观专题
Topsperity Securities
2022年7月21日
宏观专题
“断供”如何影响下半年房地产复
苏？
证券分析师
芦哲
投资要点：
资格编号：S0120521070001
邮箱：luzhe@tebon.com.cn
。核心观点：我们测算2021年房地产停工率为6.6%左右，已销售但尚未交付的期
房约为74亿平米，但在“保交楼”政策推进下，按揭贷款的实际风险散口并不会
研究助理
太高。“断供”事件后，下半年房地产政策重心将从“促复苏”向“保交楼”倾斜，
房地产销售和投资都将受到不同程度的影响。
相关研究
1.《迎接存量房时代：中国住房供需十。风险散口测算：（1)停工率：停工≠烂尾，2021年底房地产项目停工面积为4.57
年变动》，2022.7.14
亿平，约为当年施工面积的6.6%。
·(2)未交付期房：我们通过两种方法测算2021年底已销售但尚未交付的期房面
积为74亿平米左右。
。(3)风险敞口：假设停工期房项目中20%-50%烂尾，对应按揭贷款的风险敞口为
2880亿-7200亿元，但楼盘推进复工后，大部分业主仍会选择继续还贷，因此实
际风险敞口会更小。
。“断供”事件如何影响房地产复苏：（1)政策：上半年房地产相关政策以促复苏、
稳增长为中心，“断供”风波后，下半年政策重心将向“保交楼”倾斜。
。(2)销售：一是居民预期进一步减弱，从而加剧观望情绪，阻碍市场复苏；二是
“断供”事件后会进一步加剧房地产销售结构的分化，具体体现为：二手房好于新
房、现房好于期房。
。(3)投资：“断供”可能带来融资收紧、竣工加速两个相反效果，但当前制约项目
竣工的关键因素仍然是资金问题。因此，融资收紧带来的房地产投资下行效应，将
显著大于竣工加速带来的投资上行，从而带动房地产投资整体向下。
。(4)宏观经济：上半年经济增长2.5%，若三四季度分别达到5.0%、5.5%，全年
经济可达4%。如果下半年房地产复苏受阻，经济压力加大，需要宏观政策进一步
加码。
·风险提示：房地产开发投资统计数据存在误差；“断供”事件演化超预期：项目复
工不及预期。
请务必阅读正文之后的信息拔露和法律声明
德邦证券
宏观专题
内容目录
1.停工涉贷的风险敞口测算...4
1.1.停工率：2021年约为6.6%..4
1.2.已售但未交付期房：2021年底约为74亿平1.3.风险敞口测算
6
2.“断供”事件会如何影响房地产复苏？
2.1.政策端：从“促复苏”到“保交楼”.…
22.销售端：总量复苏受阻，结构分化加剧
8
2.3.投资端：资金收紧，竣工加速
10
3.风险提示…
.13
请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明
摘要（系统识别）：
德邦证券
证券研究报告」宏观专题
Topsperity Securities
2022年7月21日
宏观专题
“断供”如何影响下半年房地产复
苏？
证券分析师
芦哲
投资要点：
资格编号：S0120521070001
邮箱：luzhe@tebon.com.cn
。核心观点：我们测算2021年房地产停工率为6.6%左右，已销售但尚未交付的期
房约为74亿平米，但在“保交楼”政策推进下，按揭贷款的实际风险散口并不会
研究助理
太高。“断供”事件后，下半年房地产政策重心将从“促复苏”向“保交楼”倾斜，
房地产销售和投资都将受到不同程度的影响。
相关研究
1.《迎接存量房时代：中国住房供需十。风险散口测算：（1)停工率：停工≠烂尾，2021年底房地产项目停工面积为4.57
年变动》，2022.7.14
亿平，约为当年施工面积的6.6%。
·(2)未交付期房：我们通过两种方法测算2021年底已销售但尚未交付的期房面
积为74亿平米左右。
。(3)风险敞口：假设停工期房项目中20%-50%烂尾，对应按揭贷款的风险敞口为
2880亿-7200亿元，但楼盘推进复工后，大部分业主仍会选择继续还贷，因此实
际风险敞口会更小。
。“断供”事件如何影响房地产复苏：（1)政策：上半年房地产相关政策以促复苏、
稳增长为中心，“断供”风波后，下半年政策重心将向“保交楼”倾斜。
。(2)销售：一是居民预期进一步减弱，从而加剧观望情绪，阻碍市场复苏；二是
“断供”事件后会进一步加剧房地产销售结构的分化，具体体现为：二手房好于新
房、现房好于期房。
。(3)投资：“断供”可能带来融资收紧、竣工加速两个相反效果，但当前制约项目
竣工的关键因素仍然是资金问题。因此，融资收紧带来的房地产投资下行效应，将
显著大于竣工加速带来的投资上行，从而带动房地产投资整体向下。
。(4)宏观经济：上半年经济增长2.5%，若三四季度分别达到5.0%、5.5%，全年
经济可达4%。如果下半年房地产复苏受阻，经济压力加大，需要宏观政策进一步
加码。
·风险提示：房地产开发投资统计数据存在误差；“断供”事件演化超预期：项目复
工不及预期。
请务必阅读正文之后的信息拔露和法律声明
德邦证券
宏观专题
内容目录
1.停工涉贷的风险敞口测算...4
1.1.停工率：2021年约为6.6%..4
1.2.已售但未交付期房：2021年底约为74亿平1.3.风险敞口测算
6
2.“断供”事件会如何影响房地产复苏？
2.1.政策端：从“促复苏”到“保交楼”.…
22.销售端：总量复苏受阻，结构分化加剧
8
2.3.投资端：资金收紧，竣工加速
10
3.风险提示…
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请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明
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