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摘要(系统识别):
工业地产开发流程
我国工业地产的发展面临新的历史性机遇,也蕴藏着新的商机。中国作
为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资
工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大,将有更多国际机构投资
到这一领域,未来潜力无限。
一、工业地产理论及开发模型介绍
(一)工业地产理论
(1)工业地产的概念
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具
体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物,工业类土地上
建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言,就
是工业性质的房地产。
(2)常规工业地产开发模式分类
根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模
式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综
合运作模式。
如下是工业地产开发模式分析。
(1)工业园区开发模式
在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业支持政策、税收优
惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商
引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济
建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置,是促进区域经济
发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开
发模式,也是我国目前工业地产市场的主要载体
如北京亦庄开发区,杭州经济技术开发区等,是目前中国各级地
方政府最常使用的工业地产开发模式,同样也是我国目前工业地产市场的
主要载体。在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收
优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招
商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合
实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的
前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项
目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主
体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发,其主要是围绕
主体企业进行的开发运作,是企业产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区,在上海石化龙头企业的带动
下,做大做强石化企业,同时进行相关行业延伸及细化,进而达到整个产
业链的完善与发展,为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的
基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下,
借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项日租售
等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的集成和提高。
(3)工业地产商模式
房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项
目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房
产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关
设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发
商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业
入驻,普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操
作,其本质是依旧是房地产开发商。
如普洛斯公司的开发模式,其在取得土地之后,进行一级开发包
括基础设施的建设,二级项目以仓储设施为主,采用租赁方式销售,客户
对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后,派出专业团队进行二级
项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”,即由普
洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,普洛斯只作房地产投资开发
和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。
(4)综合运作模式
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