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简介（作者编辑）：房地产计税成本核算流程图.pdf（pdf）
摘要（系统识别）：
房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图
制造成本法
计税成本对象的确定原则：(1)可否销售原则(2)
分类归集原则(3)功能区分原则(4)定价差异
原则(5)成本差异原则(6)权益区分原则。
成本对象
直接计入
(费用承担项目)
实际发生的
直接成本
1.土地征用费及
固定资产
各项支出
开
未建
拆迁补偿费
能分清成本对象
成本
的间接成本
发
2.前期工程费
投资性房地产
间接成本
3建筑安装工程
在建
预提费用
成
不能分清成本对
4.基础设施建设
象的间接成本
5.公共配套设施
待摊费用
开发产品
共同成本
完工
6.开发间接费
收益原则、配比原则
①出包工程未最终办理结算而未取得
归集和分配
主营业
务成本
未销售
全额发票的（不超总合同10%）
②尚未建造或完工的公共配套设施建
分配方法：
造费用（按预算造价合理预提）
土地成本
占地面积法
按可售面积计
③尚未上交政府的报批报建费用、物
公共配套设施开发成本
建筑面积法
算单位成本
业完善费用
共同负担的借款费用
直接成本法
预算造价法
房地产开发企业所得税计算思路
不得低于15%（省会）、10%（地
开发产品视为已完工：
未完工产品销售所得=未完工产品收入×计税毛利率
级市)、5%（其他）、3%（经适房）
(1)竣工证明材料已备案
(2)已开始投入使用
(3)
已取得了初始产权证明
完工产品应税所得
完工产品收入
期间费用、销售成
其他税前扣除项目
本、营业税金及附加
完工产品的收入+
视同销售收入
1.销售成本=已销完工产品的计税成本
2.营业税金及附加=当期缴纳的营业税及
附加+当期缴纳的土地增值税
企业当期应税所得
X25%=
应纳所得税
摘要（系统识别）：
房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图
制造成本法
计税成本对象的确定原则：(1)可否销售原则(2)
分类归集原则(3)功能区分原则(4)定价差异
原则(5)成本差异原则(6)权益区分原则。
成本对象
直接计入
(费用承担项目)
实际发生的
直接成本
1.土地征用费及
固定资产
各项支出
开
未建
拆迁补偿费
能分清成本对象
成本
的间接成本
发
2.前期工程费
投资性房地产
间接成本
3建筑安装工程
在建
预提费用
成
不能分清成本对
4.基础设施建设
象的间接成本
5.公共配套设施
待摊费用
开发产品
共同成本
完工
6.开发间接费
收益原则、配比原则
①出包工程未最终办理结算而未取得
归集和分配
主营业
务成本
未销售
全额发票的（不超总合同10%）
②尚未建造或完工的公共配套设施建
分配方法：
造费用（按预算造价合理预提）
土地成本
占地面积法
按可售面积计
③尚未上交政府的报批报建费用、物
公共配套设施开发成本
建筑面积法
算单位成本
业完善费用
共同负担的借款费用
直接成本法
预算造价法
房地产开发企业所得税计算思路
不得低于15%（省会）、10%（地
开发产品视为已完工：
未完工产品销售所得=未完工产品收入×计税毛利率
级市)、5%（其他）、3%（经适房）
(1)竣工证明材料已备案
(2)已开始投入使用
(3)
已取得了初始产权证明
完工产品应税所得
完工产品收入
期间费用、销售成
其他税前扣除项目
本、营业税金及附加
完工产品的收入+
视同销售收入
1.销售成本=已销完工产品的计税成本
2.营业税金及附加=当期缴纳的营业税及
附加+当期缴纳的土地增值税
企业当期应税所得
X25%=
应纳所得税
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